Mon Patrimoine Une SCI assujettie à la TVA, comment ça fonctionne ?
Lorsque l’on constitue une SCI, Société Civile Immobilière, pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers, c’est en partie pour bénéficier des avantages fiscaux liés à cette forme juridique de société. Nous vous invitons à lire notre article à ce sujet pour en savoir plus.
Par nature, la fiscalité d’une SCI diffère selon son régime d’imposition. Une SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans la majorité des cas, une Société Civile Immobilière est assujettie à l’Impôt sur le Revenu. En d’autres termes, cela signifie que ses associés seront directement imposés sur ses bénéfices.
Ce régime fiscal n’est toutefois pas définitif puisqu’il est possible, à la création ou au cours de la vie de la société, d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés. Le choix de cette option doit donner lieu à une réflexion commune avec votre Expert-Comptable qui étudiera l’avantage de ce régime selon votre profil et la nature de la SCI.
Une autre composante de la fiscalité des SCI est l’application de TVA. Toutes les explications dans cet article sur les modalités d’assujettissement à la TVA selon le type de sa SCI.
Les règles d’application de la TVA dans une SCI
De manière générale, une SCI n’est pas soumise à la TVA, la Taxe sur la Valeur Ajoutée. Toutefois, certaines exceptions subsistent.La question se pose notamment sur les biens mis en location selon un certain type d’aménagement (nu ou meublé) ou selon son usage (à habitation, professionnel ou agricole).
Le principe d’assujettissement à la TVA pour une société civile est identique à celui d’une société commerciale et repose sur la même théorie :
- La SCI reverse à l’Etat la TVA collectée lors de la facturation de ses loyers,
- La SCI collecte la TVA payée sur ses achats.
Lorsque l’on pense à l’avantage de la récupération de TVA, on oublie parfois qu’il sera également question d’en reverser... Et pour les SCI, c’est le taux de droit commun à 20 % qui s’applique.
De la même manière, une SCI soumise à la TVA sera contrainte d’augmenter ses loyers pour couvrir ces frais. Cela peut avoir un impact sur sa compétitivité car celle-ci pourra se montrer moins attractive que d’autres biens du même type. L’assujettissement à la TVA est ainsi avantageux dans le cas où la SCI acquiert un immeuble neuf ou qu’elle engage un certain nombre de dépenses liées à des travaux de rénovation par exemple.
Les SCI assujetties à la TVA de plein droit
Certaines catégories de SCI sont automatiquement soumises à la TVA en fonction de leur nature ou de l’usage qui en découle. Font parties de ces catégories :
- La location de places de parking,
- A l’exception faite des places qui sont reliées à une location exonérée de TVA.
- La location meublée dédiée à un usage professionnel,
- Ici également, il est nécessaire que le locataire soit lui-même assujetti à la TVA (serait exclue une micro entreprise en franchise en base par exemple).
- La location meublée dédiée à un usage d’habitation qui propose 3 des 4 services para hôtelier (le petit déjeuner, le nettoyage, la fourniture de linge de maison, la réception).
Si ces formes de SCI n’ont pas d’autres choix que d’être assujetties à la TVA, certaines peuvent exercer en revanche une option en faveur de la TVA.
Les SCI assujetties à la TVA sur option
Pour les raisons fiscales que l’on a pu évoquer dans les lignes précédentes, certaines formes de SCI désirent être soumises à la TVA. Parmi elles :
- La location nue dédiée à un usage professionnel,
- Dans ce cas, le bail de location doit expressément stipuler l’option de TVA.
- La location de biens dédiée à un usage agricole.
Demander l’option de TVA
La demande d’option est très rapide : il vous suffit d’envoyer un courrier au Service des Impôts et des Entreprises où vous dépendez.
Attention, si la SCI détient plusieurs immeubles, seuls ceux qui ont été spécifiés dans le courrier destiné au service des impôts seront impactés par l’option.
Dénoncer l’option de TVA
La dénonciation de l’option est, elle, légèrement plus contraignante. En effet, il n’est possible de dénoncer l’option à la TVA qu’après la neuvième année.
Nous vous rappelons donc qu’il est préférable de vous concerter avec votre Expert-Comptable dans un premier temps.
La gestion annuelle de votre SCI à la TVA
Par nature, les sociétés civiles à l’Impôt sur le Revenu ne sont pas obligées de tenir une comptabilité annuelle (bilan ou compte de résultat). Cela reste toutefois vivement conseillé pour davantage de transparence et de rigueur dans la tenue des comptes.
Tout comme le régime d’imposition sur les sociétés l’impute, l’assujettissement à la TVA demande une gestion annuelle et une comptabilité minutieuse.
Cela concerne la production comptable des documents de fin d’exercice et les déclarations de la taxe sur la valeur ajoutée.
Pour réaliser la comptabilité en partie double de votre structure, il est préférable de faire appel à un Expert-Comptable pour vous apporter le conseil, l’expertise et la sécurité.
Contactez un conseiller Serenity Conseil pour discuter de votre projet de SCI. Soyez sereinement accompagné dans la comptabilité et la gestion annuelle de celle-ci (déclarations fiscales, documents comptables, Assemblées Générales et publication des comptes).
